2009/11/16
Monday

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2007/02/18
Sunday
11:13

日曜日の新聞チラシを見て。

 地元の住宅屋さんが、自宅近所に開発した分譲地の広告チラシを出してました。
 その分譲地って7区画あるんですけど、もう既に4区画は契約済みでした。
 実家と同じ在所(区)になるので、「売れるのかなぁ?」な〜んて心配をしてました。
 ま、そんな心配も杞憂に終わりそうな気配。
 やっぱ、家が欲しいと考えている人は結構いるんだなと、改めて実感(^_^;)
 
 あと、銀行員の目からすれば「売れる分譲地開発」をやった会社がスゴイなと。
 だって、以前のその土地は「建築会社の物置場」みたいな使われ方してたから、
 その土地買って、宅地開発して、広告打って、販売して、家建てて…。
 この長期プロジェクトに発生しうるリスクって、めっちゃあるんですよ。
 「ホンマに売れるか?」から始まって、「金借りなあかんなぁ」とか(>_<)
 業界の人にしたら、分かりきったことですけどね(笑)
 あと、将来的に同じ区に新しい住民の方がやってくるということで、
 地域行事などに彼らは参加するのだろうか、などなど心配してみたり(^_^;)
 新聞の広告を見ながら、こんなこと思って朝食を食べていた今日この頃。 

気になっている住宅ワード「コーポラティブハウス」

 個人的には家を建てたいという欲求は無いはずなのですが…、
 なぜか住宅関連ワードが気になってしまっているボク。
 もしかしたら、潜在的ニーズがあるのかもしれませんね。

 さて、そんなボクが最近気になっているのが「コーポラティブハウス」。
 意味は簡単に言うと『“オーダーメイド”のマンション』って感じでいいかな。
 住宅取得を希望する人たちが集まって、注文集合住宅を建てるイメージですね。
 
 家を建てたいと希望する人たちが集まって「建設組合」を結成して、
 共同で土地の取得、建物の設計、工事の発注などを行い、建設を進めていく。
 これがコーポラティブハウスらしいです。
 ま、戸建て住宅ニーズのある人にとっては、どうでもいい方法かもしれませんが、
 「分譲マンション」を考えている人には、面白い取得方法のひとつとして、
 選択肢に加えて見たらどうかなぁと思います。同じ集合住宅ですから。

 しかし、現実的には個人であるエンドユーザーだけで、参加メンバーの募集、
 用地の選定&取得、資金調達、建築家や施工業者の選定&発注などの、
 多くの複雑な業務を円滑にとりまとめていくことは困難、つーかムリです。
 
 そこはやっぱり商魂逞しい方達がいらっしゃいまして、
 コーポラティブハウスのコーディネート会社なるものがきちんと存在します。
 なので、土地の取得、区画割、入居者の募集、建物全体の設計、工事の発注等の
 専門知識が必要となる部分は、このコーディネート会社が代行してくれるわけ。
 ユーザーは、気に入ったコーディネート会社の、気に入った物件の、
 気に入った区画に申し込むところから始められます。
 この辺は分譲マンションを買う時とさほど変わりませんね。

 ただ、間取りなどの中身はオーダーメイドで対応してくるれるから楽しい。
 「気に入ったモノを選ぶ」→「納得のいくモノを作る」が出来るわけです。

 また、建物完成前からの組合総会を通じて、居住者同士の自然な交流を生み、
 コミュニティが形成出来る点はメリット。(最初は集まるの面倒そうですが。)
 建物が完成して入居する時には、お互いの顔がわかっている状態で新生活が
 スタートするので、「ご近所さん」が適度な距離で生まれるわけ。

 価格的なところを言うと、同レベルの分譲マンションよりはお得らしいです。
 根拠は分譲マンションの販売価格には、購入者募集時のモデルルーム運営費や、
 過度の広告宣伝費、デベロッパーのマージンなどが、土地建物以外の経費として
 実際は含まれているんだけど、それがコーポラティブハウスにはないと。
 その分は住戸部分のグレードアップに費用が使える分、お得だと。

当然のことながら、コーポラティブハウスにもデメリットはあります。

 夢の集合住宅が出来るんじゃないか?と思わせてくれるコーポラティブハウス。
 しかし、その道のりまでは「長〜い長〜い」のです。
 それがコーポラティブハウスの最大のデメリットだと思います。
 入居予定者との総会や決め事の作成、住戸部分の建築相談に時間を取られ、
 計画途中での入居予定者の脱退による計画中止のリスクまで存在するわけです。
 後者は結構、凹むリスクですよね、計画中止って…。
 交渉事や長〜いプロジェクトに気持ちが折れるような方は、
 この住宅取得方法には向かないそうですよ、やっぱり(>_<)

 ボクはどっちゃかと言うと、マンションの方に住みたいなぁと思うので、
 こだわってコーポラティブハウスもありかなと思った今日この頃。
alphonse3to4 | 住宅 | comments(0) | trackbacks(4)
2007/02/02
Friday
00:15

住宅ローンを大手行が一斉利上げ敢行!

 住宅ローン金利は『長期金利の変化』を受けて、昨年前半に上昇基調となった後、
 夏から秋にかけて揺り戻しの引き下げが続き、その後は一進一退の状況でした。
 長期金利の指標となる新発10年物国債の1月の利回りが、
 昨年12月に比べて上昇基調だったためですね。
 ここにきて大手行が一斉の利上げに踏み切ったということは…
 一方的な上昇とはならないが長い目でみれば上昇の方向ということなのでしょう。

一方で『預金金利は上昇しない』んですよね。

 ん〜、仕事していて難しい問題です。お客さんから色々言われますから。
 貸出金利は上昇するのに、預金金利は?って疑問はもっともです<(_ _)>
 公的資金で延命した銀行に対する市民の怨念は計り知れない…。
 そのメガバンクがめっちゃ儲かってるから始末が悪い。
 さて、オーバーバンキング状態の日本。
 世間の厳しい評価や変動激しい経済環境でどう生き残っていくのだろうか?

 話は戻って、住宅ローンという優良資産を獲得していくためには、
 金利上昇という現実にいかに立ち向かうのかという命題が重くのしかかる。
 金利とその後の利便性(繰り上げ返済の簡便化等の使い勝手)が
 顧客のローン選択の要因として非常に重要なのだ。
 他行のちょっと変わった住宅ローンを見ていると、面白い(羨ましい)なと
 思ってしまう。
alphonse3to4 | 住宅 | comments(0) | trackbacks(15)
2007/01/29
Monday
22:41

将来の自分の住宅状況を妄想してみる。

 さて、自宅で机に向かって仕事をしているとイライラとしてきたので、
 とりあえず頭の中にある、妄想を文章にしてみようと思う。
 今日のテーマは「住宅」について。先の日記で「一生、賃貸!」を
 公言してしまったので、特に無いように目新しさはありませんが…。

まず第一に「持ち家」か「賃貸」かと言う点について。

■リスクを考えれば賃貸有利かな。

 結論から言うと持ち家より賃貸有利というのが僕の思い。
 住宅を購入すると賃貸生活には無かった3つのリスクが発生するから。
 まずひとつ目が【流動性リスク】、そして【ローン返済リスク】、
 最後に【実物資産投資リスク】です。
 それぞれについてどんな内容のリスクなのか見ていきましょう。
 このリスクを上回るメリットを見い出せば、もちろん「持ち家優位」ですよ。

■流動性リスク

 流動性リスクとは自分の資金が必要な時に自由にならないリスクです。
 不動産は売却したい時に買い手がいなければ売却不可能です。
 株式のように取引所があるわけでもなく、投信のように基準価額もない。
 また車のように業者が買い取ることもほとんどありません。
 人気のない地域や、人気のない間取りの物件では
 この流動性リスクはさらに高まります。
 さらに不動産は取引にコストがかかります。
 手数料は片道3%、税金、登記費用、引越し、内装費用など
 購入価格の最低でも8%程度は必要と言われています。
 また新築物件は購入した時点で10%程度は価値が下がってしまいます。
 不動産を購入すると住環境の悪化やライフスタイルが変わったというときに、
 引越したりする機動性が犠牲になってしまいます。
 (賃貸に回すという方法もありますが、ローンの残高が膨らんでしまいますね。)

■ローン返済リスク

 通常住宅購入はローンを組んで購入します。
 ローン返済リスクには2つの側面があります。
 借入金利の上昇リスクと返済原資の減少リスクです。
 金利上昇リスクは固定金利で借り入れを行うことで防止できますが、
 目先の金利は変動の方が低く、どちらで借りるかは悩ましい選択です。
 「固定金利ローンの金利には金利上昇に対する保険料が含まれている」
 と考えればよいのかもしれません。
 また収入に関しては返済原資の減少を考える必要があります。
 給与の引き下げによって返済金額は変わらなくても、
 ローン返済比率(収入に対するローン返済金額の比率)が高まるリスクです。

■実物資産投資リスク

 住宅は建物の価値が使用と共に低下します。
 土地についても地価の動向次第ですが、
 国内では一部の例外を除き地価の下落傾向が続いています。
 地価動向は将来どうなるかわかりませんが、
 建物の価値が低下していくのは避けられないことです。
 また地震などの天災によるリスクも考えなければなりません。
 資金が固定され、ローンの返済も不確定、資産価値の下落リスクもある。
 持ち家を購入するのは同時にリスクも抱えることになるのは事実です。

■リスクを超える「満足」や「クオリティ」を想像すると持ち家も。

 どう考えたって、リスクを考えると賃貸の方が柔軟に対応ができるのは
 事実だと思います。
 しかし、そのリスクを超える「何か」が持ち家にはあるから、
 家はどんどん建っていくんですよね。
 その「何か」とはなんでしょうか?
 僕が思う答えは「形や数値」で表せるモノではないということ。
 それは「満足」といった定性的な部分なのかなと。
 持ち家であることから得られる「信用」や、「安心感」と言ったものは
 賃貸からは得られないものですよね。
 いつでも思うように内装をいじっちゃったり、
 リフォームしたり出来るのも持ち家のいいところ。
 一方で、賃貸は転居すれば気に入った内装を再度手に入れられる。
 それぞれいろんな「満足の取得手段」は用意されているんです。
 リスクを軽減する「経済的合理性の視点」もその一つ。
 その得られるものをライフスタイルに合わせて
 総合的に足し算引き算していったところに「住宅購入の自分の正解」が
 あるんだと思います。
 
 こういう直面もしていない問題を真剣に考えるあたり、
 「俺、病んでんじゃねーの、アハハ」と思ったりします。
alphonse3to4 | 住宅 | comments(0) | trackbacks(0)
2007/01/21
Sunday
17:22

住宅ローン減税が年々縮小の現実。

ボクは周囲には「一生賃貸!」を公言しています。

 女の子に↑のことをぶっちゃけると『ドン引き』されますね(笑)
 ボクの自己中な価値観に「へ〜、そうなんだ。」以外のコメントを下さい。
 世の中、やっぱり『持ち家』『マンション』志向なのでしょうね。
 ただの『甲斐性なし』と思われているんでしょうね、アハハ。

家を買う人のための『住宅ローン減税』制度無くなる。

 同制度は、住宅ローンを金融機関で組んで住宅ローンを取得した場合、
 ローン残高の一定割合を毎年の所得税額から減税する制度のことを指します。
 当初は内需拡大(=みなさん、どんどん家建てましょう!)を
 目的とした国の住宅政策の一環でありましたが、
 政府からある程度の成果を達成したとの判断から年々規模が縮小され、
 平成20年入居分を最後に廃止が予定されています。
 『えっ?ローン組んでも税金の還付なくなるの?』ってことが現実に迫っているわけ。
 ちなみにこういう税制を考えているのは『国会議員の皆さん』です。

 ボクの親父も家を建てた家族思いな人で、ローン減税を受けてましたね。
 当初は減税の恩恵を十分受けたそうーですけど、いつの間にか繰上完済して、
 期間いっぱいまでの恩恵を放棄したらしいです。
 親父は「借金できるってことはなぁ、信用があるってことやぞ!」と力説するも、
 母親の「あるうちに返しておこう。」という現実路線に押されたそうで(笑)
 
 ちなみに平成18年度税制改正で国税から地方税への税源委譲が図られ、
 今年分から所得税額が減り、住民税額が上がることになったのは知ってる?
 この税源移譲に伴って、住宅ローン減税制度に修正(特例)がされました。
 (→実質増税が懸念されるケースが発生するためです。)
 詳しい変更については、住宅取得関連のサイトを参考にして下さい<(_ _)>
 ボクにとっては身近な問題ではない(=ローンは組まないから)のですが、
 家を買おうと思っている人にとっては、将来の負担増が確実にあるし、
 ちゃんと問題意識を持って欲しいなと思った今日この頃。
 世の中、家計の税方向は『増税』ですから、ローン減税以外にも注視しなくてはね。
alphonse3to4 | 住宅 | comments(1) | trackbacks(13)