2009/11/16
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2007/01/29
Monday
22:41

将来の自分の住宅状況を妄想してみる。

 さて、自宅で机に向かって仕事をしているとイライラとしてきたので、
 とりあえず頭の中にある、妄想を文章にしてみようと思う。
 今日のテーマは「住宅」について。先の日記で「一生、賃貸!」を
 公言してしまったので、特に無いように目新しさはありませんが…。

まず第一に「持ち家」か「賃貸」かと言う点について。

■リスクを考えれば賃貸有利かな。

 結論から言うと持ち家より賃貸有利というのが僕の思い。
 住宅を購入すると賃貸生活には無かった3つのリスクが発生するから。
 まずひとつ目が【流動性リスク】、そして【ローン返済リスク】、
 最後に【実物資産投資リスク】です。
 それぞれについてどんな内容のリスクなのか見ていきましょう。
 このリスクを上回るメリットを見い出せば、もちろん「持ち家優位」ですよ。

■流動性リスク

 流動性リスクとは自分の資金が必要な時に自由にならないリスクです。
 不動産は売却したい時に買い手がいなければ売却不可能です。
 株式のように取引所があるわけでもなく、投信のように基準価額もない。
 また車のように業者が買い取ることもほとんどありません。
 人気のない地域や、人気のない間取りの物件では
 この流動性リスクはさらに高まります。
 さらに不動産は取引にコストがかかります。
 手数料は片道3%、税金、登記費用、引越し、内装費用など
 購入価格の最低でも8%程度は必要と言われています。
 また新築物件は購入した時点で10%程度は価値が下がってしまいます。
 不動産を購入すると住環境の悪化やライフスタイルが変わったというときに、
 引越したりする機動性が犠牲になってしまいます。
 (賃貸に回すという方法もありますが、ローンの残高が膨らんでしまいますね。)

■ローン返済リスク

 通常住宅購入はローンを組んで購入します。
 ローン返済リスクには2つの側面があります。
 借入金利の上昇リスクと返済原資の減少リスクです。
 金利上昇リスクは固定金利で借り入れを行うことで防止できますが、
 目先の金利は変動の方が低く、どちらで借りるかは悩ましい選択です。
 「固定金利ローンの金利には金利上昇に対する保険料が含まれている」
 と考えればよいのかもしれません。
 また収入に関しては返済原資の減少を考える必要があります。
 給与の引き下げによって返済金額は変わらなくても、
 ローン返済比率(収入に対するローン返済金額の比率)が高まるリスクです。

■実物資産投資リスク

 住宅は建物の価値が使用と共に低下します。
 土地についても地価の動向次第ですが、
 国内では一部の例外を除き地価の下落傾向が続いています。
 地価動向は将来どうなるかわかりませんが、
 建物の価値が低下していくのは避けられないことです。
 また地震などの天災によるリスクも考えなければなりません。
 資金が固定され、ローンの返済も不確定、資産価値の下落リスクもある。
 持ち家を購入するのは同時にリスクも抱えることになるのは事実です。

■リスクを超える「満足」や「クオリティ」を想像すると持ち家も。

 どう考えたって、リスクを考えると賃貸の方が柔軟に対応ができるのは
 事実だと思います。
 しかし、そのリスクを超える「何か」が持ち家にはあるから、
 家はどんどん建っていくんですよね。
 その「何か」とはなんでしょうか?
 僕が思う答えは「形や数値」で表せるモノではないということ。
 それは「満足」といった定性的な部分なのかなと。
 持ち家であることから得られる「信用」や、「安心感」と言ったものは
 賃貸からは得られないものですよね。
 いつでも思うように内装をいじっちゃったり、
 リフォームしたり出来るのも持ち家のいいところ。
 一方で、賃貸は転居すれば気に入った内装を再度手に入れられる。
 それぞれいろんな「満足の取得手段」は用意されているんです。
 リスクを軽減する「経済的合理性の視点」もその一つ。
 その得られるものをライフスタイルに合わせて
 総合的に足し算引き算していったところに「住宅購入の自分の正解」が
 あるんだと思います。
 
 こういう直面もしていない問題を真剣に考えるあたり、
 「俺、病んでんじゃねーの、アハハ」と思ったりします。
alphonse3to4 | 住宅 | comments(0) | trackbacks(0)
2009/11/16
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